الملخص الشامل لتقييم العقارات – المستوى الأول 1448

4. عند تقارب المقارنات المعدلة (820 و800 و810 ألفًا) يوزن الأقل تعديلًا أكثر وتقدر القيمة قرابة 810,000.
5. PGI = المساحة القابلة للتأجير × الإيجار: 2,000 م² × 600 = 1.2 مليون.
6. PGI 500,000 وشغور 10% ومصروفات 150,000 فـNOI = 450,000 − 150,000 = 300,000.
7. نسبة المصروفات التشغيلية OER = المصروفات ÷ EGI: 120 ÷ 400 = 30%.
8. NOI 200,000 بمعدل 10% = 2 مليون؛ ومقارن بـ1 مليون وNOI 90,000 يعطي معدل 9%.
9. القيمة النهائية = NOI السنة التالية ÷ معدل الخروج: 110,000 ÷ 0.10 = 1.1 مليون.
10. العائد المطلوب للمستثمر يعتمد على المخاطرة وتكلفة الفرصة (خالٍ من المخاطر + علاوة).
11. حوافز الإيجار كفترات مجانية تخفض الإيجار الفعلي عن الإعلاني.
12. إيجار تعاقدي فوق السوق لمدة طويلة منفعة للمؤجِّر مع خطر تعثر المستأجر.
13. المصروفات الثابتة (التأمين والرسوم البلدية) لا تتغير بالإشغال، والمتغيرة تتغير.
14. أسلوب الدخل الأنسب للمجمعات والمكاتب المؤجرة.
15. يمكن استخدام التعديلات بنسب أو مبالغ بشرط الاتساق.

أخطاء شائعة في هذا الفصل

• ✕ التعديل الصافي هو المجموع الجبري، والإجمالي هو مجموع المطلقات: +10% و−10% صافي 0 وإجمالي 20%.
• ✕ التدفق النقدي قبل الضريبة = NOI − خدمة الدين.
• ✕ العروض غير المباعة أقل وزنًا من الصفقات المغلقة لأنها سقوف طلب.
• ✕ المصروفات غير المتكررة كتحسين رأسمالي لمرة واحدة لا تدخل المصروفات التشغيلية السنوية.
• ✕ العقد الإجمالي (Gross lease) يتحمل فيه المؤجِّر معظم المصروفات، وفي الصافي يتحملها المستأجر.
• ✕ أسلوب الدخل غير مناسب لمسكن يشغله مالكه ولا إيجار فيه ولا بيانات إيجار.