حلّ الأسئلة في الاختبار أعلاه أولًا، ثم افتح كل سؤال هنا لترى الإجابة الصحيحة وسبب خطأ كل خيار.
01تقييم مبنى قيد الإنشاء «كما لو كان مكتملًا» في تاريخ التقييم مثال على:
سؤال تدريبي الوحدة: الأطر التنظيمية لمهنة التقييم ومعايير التقييم الدولية
أافتراض خاص ✓ الإجابة الصحيحة
افتراض الاكتمال خلافًا للحالة الفعلية في تاريخ التقييم افتراض خاص.
بأساس قيمة
أساس القيمة يحدد فرضية القيمة لا حالة الإنجاز المفترضة.
جانحراف عن المعايير
الافتراض الخاص المفصح عنه ليس بحد ذاته انحرافًا عن المعايير.
دافتراض عادي يقبله المقيّم دون تحقق
الافتراض العادي لا يفترض اكتمال مبنى معروف أنه غير مكتمل.
المرجع: معايير التقييم الدولية (مجلس معايير التقييم الدولية IVSC)
اسأل صديقًا
02مبدأ «الإحلال» (Substitution) ينص على أن المشتري الحصيف:
سؤال تدريبي الوحدة: مبادئ التقييم العقاري الأساسية
أيفضل البناء الجديد
قد يكون البديل قديمًا أو جديدًا إذا تعادلت المنفعة.
بيشتري دائمًا الأغلى
دفع المزيد لمجرد ارتفاع السعر يناقض مبدأ الإحلال.
جيدفع أي سعر للعقار الذي يعجبه شخصيًا
الإعجاب الشخصي لا يبرر دفعًا غير محدود من مشترٍ حصيف.
دلا يدفع أكثر من تكلفة الحصول على بديل مماثل في المنفعة ✓ الإجابة الصحيحة
يحد البديل المتاح المماثل في المنفعة ما يدفعه المشتري الحصيف.
المرجع: مبادئ التقييم العقاري (مقرر 102 – أكاديمية تقييم)
اسأل صديقًا
03مالك أضاف مسبحًا كلفه 200 ألف ريال، فارتفعت قيمة العقار السوقية 120 ألفًا. وفق مبدأ المساهمة قيمة المسبح:
سؤال تدريبي الوحدة: مبادئ التقييم العقاري الأساسية
أ200 ألف ريال لأنها التكلفة الفعلية المدفوعة
200000 تكلفة؛ المساهمة هي الزيادة في القيمة السوقية.
ب120 ألف ريال ✓ الإجابة الصحيحة
مساهمة المسبح 120000 ريال، مقدار زيادة القيمة المذكور.
ج80 ألف ريال
80000 تكلفة غير مستردة وليست قيمة المساهمة.
د320 ألف ريال
320000 تجمع تكلفة البناء ومساهمته السوقية على نحو غير صحيح.
المرجع: مبادئ التقييم العقاري (مقرر 102 – أكاديمية تقييم)
اسأل صديقًا
04إذا اكتشف المقيّم بعد إصدار التقرير خطأ جوهريًا فيه، فعليه:
سؤال تدريبي الوحدة: إجراءات التقييم العقاري
أرفع أتعابه
رفع الأتعاب لا يصحح النتيجة المضللة.
بإبلاغ العميل وتصحيح التقرير ✓ الإجابة الصحيحة
أبلغ العميل وأصدر تقريرًا مصححًا يعالج الخطأ الجوهري.
جحذف التقرير
حذف التقرير لا يبلغ المستخدمين الذين يعتمدون عليه بالفعل.
دتجاهل الخطأ لأن التقرير صدر وانتهت المهمة
إصدار التقرير لا يلغي واجب معالجة خطأ جوهري معلوم.
المرجع: إجراءات التقييم العقاري (مقرر 103 – أكاديمية تقييم)
اسأل صديقًا
05مبنى تكلفته الجديدة مليون ريال، عمره الفعلي 10 سنوات، وعمره الاقتصادي الكلي 50 سنة. الاستهلاك بطريقة العمر:
سؤال تدريبي الوحدة: أسلوب التكلفة ومواد البناء والسلامة
أ100 ألف ريال
100000 تفترض استهلاك 10% بدل 10/50.
ب250 ألف ريال
250000 تفترض 25% لا تتفق مع الأعمار المعطاة.
ج200 ألف ريال ✓ الإجابة الصحيحة
الاستهلاك = 10/50 × 1000000 = 200000 ريال.
د500 ألف ريال
500000 تفترض انقضاء نصف العمر الاقتصادي.
المرجع: أسلوب التكلفة (مقرر 104 – أكاديمية تقييم)؛ معايير التقييم الدولية
اسأل صديقًا
06يجعل التخطيط السيئ الوصول إلى غرف النوم ممكنًا عبر المطبخ فقط. أي نوع من التقادم يوضح ذلك؟
سؤال تدريبي الوحدة: أسلوب التكلفة ومواد البناء والسلامة
أالتقادم الوظيفي ✓ الإجابة الصحيحة
قصور التخطيط الداخلي يخفض المنفعة بسبب التصميم؛ فهو تقادم وظيفي.
بالتدهور المادي الناتج عن البلى
التدهور المادي بلى أو تلف وليس عيب التخطيط المذكور.
جالتقادم الخارجي
ينشأ التقادم الخارجي من عوامل خارج العقار.
دالعامل الخارجي الإيجابي
يضيف العامل الخارجي الإيجابي منفعة خارجية؛ أما هنا فيقل النفع الداخلي.
المرجع: أسلوب التكلفة (مقرر 104 – أكاديمية تقييم)؛ معايير التقييم الدولية
اسأل صديقًا
07أرض مقارنة مساحتها 500 م² بيعت بـ 600 ألف ريال. العقار محل التقييم مماثل ومساحته 450 م². قيمته التقريبية:
سؤال تدريبي الوحدة: أسلوبا السوق والدخل
أ600 ألف
600000 تطبق إجمالي سعر المقارن ذي المساحة 500 م² على القطعة الأصغر دون تعديل.
ب666 ألف
666000 تعكس نسبة المساحتين وتزيد قيمة القطعة الأصغر.
ج540 ألف ✓ الإجابة الصحيحة
سعر المتر = 600000/500 = 1200؛ 450×1200 = 540000 ريال.
د450 ألف
450000 تفترض 1000 ريال للمتر بدل 1200.
المرجع: أسلوبا السوق والدخل (مقرر 105 – أكاديمية تقييم)؛ معايير التقييم الدولية
اسأل صديقًا
08صافي الدخل التشغيلي (NOI) يساوي:
سؤال تدريبي الوحدة: أسلوبا السوق والدخل
أالإيجار الشهري × 12
تحويل الإيجار إلى سنوي وحده يهمل الشغور والدخل الآخر والمصروفات.
بسعر الشراء × 8%
السعر مضروبًا في معدل مفترض ليس تعريف NOI.
جالدخل الإجمالي المحتمل − أقساط القرض − الاستهلاك المحاسبي
لا تخصم خدمة الدين والاستهلاك المحاسبي عند حساب NOI للعقار.
دالدخل الفعلي − المصروفات التشغيلية ✓ الإجابة الصحيحة
NOI يساوي الدخل الإجمالي الفعلي ناقص مصروفات تشغيل العقار.
المرجع: أسلوبا السوق والدخل (مقرر 105 – أكاديمية تقييم)؛ معايير التقييم الدولية
اسأل صديقًا
09عقار صافي دخله التشغيلي 120 ألف ريال، ومعدل الرسملة السوقي 8%. قيمته بالرسملة المباشرة:
سؤال تدريبي الوحدة: أسلوبا السوق والدخل
أ1.2 مليون
1.2 مليون تعني معدل رسملة 10% لا 8%.
ب15 مليون
15 مليون تستخدم 0.8% بدل 8%.
ج960 ألف
960000 لا تنتج من قسمة NOI على 0.08.
د1.5 مليون ✓ الإجابة الصحيحة
V = NOI/R = 120000/0.08 = 1500000 ريال.
المرجع: أسلوبا السوق والدخل (مقرر 105 – أكاديمية تقييم)؛ معايير التقييم الدولية
اسأل صديقًا
10اختبار «المجدي ماليًا» يعني أن الاستخدام:
سؤال تدريبي الوحدة: تحليل السوق وأعلى وأفضل استخدام
أممكن ماديًا
الإمكان المادي يختبر خصائص الموقع لا العوائد المالية.
بيحقق عائدًا يغطي التكاليف وعائد رأس المال ✓ الإجابة الصحيحة
يغطي الاستخدام المجدي ماليًا تكاليفه والعائد المطلوب على رأس المال.
جيحقق أعلى قيمة بين كل الاستخدامات المجدية
أعلى قيمة بين الاستخدامات المجدية هي اختبار الإنتاجية القصوى المنفصل.
دمسموح نظامًا
السماح النظامي ضروري لكنه لا يثبت الجدوى المالية.
المرجع: تحليل السوق وأعلى وأفضل استخدام (مقرر 106 – أكاديمية تقييم)
اسأل صديقًا
